冯仑谈两会透露房地产行业六大机遇：养老地产有前途

　　先谈一谈今年两会透露出来的未来房地产发展的政策重点和市场可能的变化。政府工作报告对房地产仍然有一段专门的表述，在一些地方还有很多具体的表述，对房地产行业给予了足够的重视，这些值得大家关注。首先从大的角度，从政策周期上来看，政府工作报告当中提出，2018 年国内生产总值增速目标为 6.5% 左右。增速比往年略有下降。可以看得出来，在保增长的过程中，经济增长对房地产的依赖性会慢慢降低。

　　政府明确强调，只要经济运行在合理区间，就业增加、收入增加、环境改善，就集中精力促改革、调结构、添动力。政府现在宁可把政策预期调得稍微悲观点，也不对赌政策放松。很显然，对各房地产公司而言，自力更生，加快销售回款，提升库存去化率和销售回款率是最重要的。减少货币资金占用，降低企业经营风险尤为重要。从金融监管上来看，政府工作报告中透露出来的政策非常清楚，就是对金融监管要从严，进一步鼓励金融服务于实体经济。这有这么几点非常清楚：第一、强化金融监管，鼓励资金流向实体经济，严控房地产资金流向，这会是今年和未来的一个基本的政策方向。 第二、房地产开发商应该积极跑量去化，以自我造血为主，提前做好融资安排。第三、融资业务一定要按照金融监管要求做好合规性的风险排查，避免踩雷，也就是说，房地产企业的融资将会更加困难。

　　报告也提到怎么融资。其中特别强调要提高直接融资，特别是股权融资的比重，这是以往没有提过的。从这个角度，我们可以发现，政策对自持物业证券化将保持开放态度，这可能会成为 2018 年房企创新融资模式的重头戏。

　　另外一方面，为响应政策号召，各地银行、企业应该都会积极地组建资产池，争取发行住房租赁专项债券，或者 cmbs（商业房地产抵押贷款支持证券）、 RIETs（房地产信托投资基金） 。也就是说，下一步，不动产证券化、不动产金融的创新将会是整个房地产融资中的重头。我们之前也讲过，房地产进入后开发时代，就意味着进入全产品线、全价值链、全商业模式的全面竞争。在这个过程中，不动产金融的创新空间也会加大。今年的政府工作报告明确提到了直接融资要加强，这是一个非常好的信号。

　　政府工作报告还讲到一件关系到我们每个人的事情，那就是健全地方税体系，稳妥推进房地产税立法。从官方表态来看，房地产税立法工作正在稳步推进，可以预见，未来几年将是房地产税立法和制度建设的关键几年。这个‘鞋子’已经‘提’起来好几年了，一直没掉下来。什么时候落地？看样子是越来越快了。有人说大概在两三年之内一定会搞定这个事。从立法的程序和流程来看，按照形成草案、提请常委会、提交人大审议的流程来看，目前距离最终的立法出台还有一些距离，预计最终立法可能要到 2020 年。而根据政府工作报告中提到稳妥推进房地产税立法的表述，短期对房地产税还不会出台，也不要做过分解读。