家庭担不起、政府包不起、企业赔不起，共有产权房如何让养老脱离窘境？

　　是养老，还是卖房？

　　在人口老龄化加速的大背景下，养老服务业却出现“一床难求”和空置率畸高的供需矛盾。2017年，民政部公布的数据显示，中国每千名老年人拥有养老床位27.2张，养老需求远未满足。值得注意的是，中国老龄科学研究中心发布的《中国养老机构发展研究报告》显示，中国养老机构空置率平均高达48％。其中，北京的床位空置率为40％~50％；即使在老龄化程度最高的上海市，养老机构的总体入住率也不足70％。业内普遍认为，当前中国养老服务业发展同时面临总量供给不足和供需结构失衡的问题。“养老服务，家庭担不起、政府包不起、企业赔不起。”谈及当下养老服务业局面，北京市民政局副局长李红兵认为，“这就需要家庭、企业、社会和政府等主体共同参与，形成合力。”在社会投资角度，养老服务业的资本流动性不佳问题也是社会资本再三观望的重要原因。李红兵直言，在养老服务领域中，投资方在土地购买、设施建设等方面投入大量资本，后续管理服务压力较大，这也会直接影响到服务质量。“社会资本投资养老服务设施时，面临资本流动性不佳的难题，投资回报周期长达几十年，这就决定了养老服务业对企业的资金门槛要求较高，普通养老模式发展困难。”乐成集团副总裁高峻松向坦言。

　　为探索养老服务业新途径， 2013年北京市政府开始推行的医养结合模式试点，将共有产权养老房作为一项创新尝试，由医养结合试点单位之一的乐成集团在其自有的一处养老服务设施用地上落实建设。2016年2月，北京市民政局、住建委联合印发《共有产权养老服务设施试点方案》，指导项目试点工作方向。“共有产权项目在销售阶段就可以回笼大量资金，资本流动性大大提高，对企业的资金压力远小于传统的企业自营养老机构，也有利于企业保质保量地提供后续服务。”高峻松说。按照北京市发布的《共有产权养老服务设施试点方案》规定，在恭和家园的产权分配中，企业持有5％产权，住户持有95％产权。对于持有的共有产权份额，住户产权可以出租、转让、抵押、继承，企业产权则不能变动。“企业持有的5％产权代表着企业对房屋终身负责，要一直提供养老服务，确保房屋的养老服务性质。”高峻松解释说。恭和家园建成验收后，由于作为医卫慈善用地却获房地产预售证，且试点方案尚未公开，曾在销售初期被质疑是打着养老的旗号卖房。“这是一个全新的产业模式，在销售初期也没有正式发布的文件证明，所以会出现质疑的声音。”恭和家园院长庞蕾在接受采访时回应称。为确保房屋的养老服务性质，防止投机炒作风险，试点方案不仅规定了购买人的资格审核，对入住人的资格也有严格限制：每个养老居室内必须有一位60岁及以上老年人居住，并在民政部门登记备案，且不论今后房屋是转让或出租，都必须保证入住的是60岁以上的老人。此外，北京市规划国土委在新闻发布会上表示，针对共有产权养老项目，今后的监管主要有“三个严禁”，即严禁以养老机构的名义从事房地产开发，严禁利用养老机构的房屋场地设施开展与养老服务无关的活动，严禁改变机构的养老服务性质。