对于房地产企业而言,在资源获取的困境之下,应避免再高度关注的市场上与同行竞争,避免各种残忍的搏杀场面出现。房地产企业发展必须努力寻找新的思路和发展模式。本文就房地产企业投资开发养老地产项目常用的进入路径、拿地策略与商业模式进行分析。
01进入路径
第一,认真研究宏观环境,扎实搞好项目市场研究。
任何一个投资项目都是在一定的政治、经济、社会环境中决策、落地并成长起来的,养老地产也不例外。因此,依据养老地产市场的特征和开发商的要求,养老地产市场调查的主要内容包括以下方面:
1.养老地产市场环境调查。包括:
(1)政治法律环境调查。包括:有关养老产业和房地产市场的政策和法规;有关经济发展计划和规划、土地利用总体规划、城市建设规划和区域规划、城市发展战略等。
(2)经济环境调查。包括:国家、地区的发展规模、趋势、速度和效益;项目所在地区的经济结构、常住人口及其就业状况、基础设施情况、地区内的重点开发区域、同类竞争产品的供给情况;一般利率水平,获取贷款的可能性以及预期的通货膨胀率;居民收人水平、消费结构和消费水平;与特定房地产开发类型和地点相关因素的调查。对于不同的物业类型,所需调查的济环境内容有很大的不同,开发商须结合具体项目情况展开有针对性的调查。
(3)社区环境调查。社区环境直接影响着养老地产产品的价格,这是养老地产商品特有的属性。优良的社区环境,对发挥养老地产的效能,提高其使用价值和经济效益具有重要作用。调查包括:社区繁荣程度、购物条件、文化氛围、居民素质、交通和教育的便利、安全保障、卫生、空气和水源质量及景观等。
2.养老地产市场需求和消费行为调查。包括:
(1)目标客户对养老地产的总需求量及其饱和点、市场需求发展趋势。
(2)养老地产市场需求影响因素调查。如国家关于经济结构和房地产结构的调整和变化;养老人群的构成、分布及消费需求的层次,现实需求和潜在需求的情况,收入变化及其购买能力与投向。
(3)需求动机调查。如养老人群购买意向,影响购买动机的因素,购买动机的类型。
(4)购买行为调查。如不同养老人群的不同购买行为、购买模式,影响购买行为的社会因素、家庭因素及心理因素等。
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