养老地产区域投资战略分析与产品概念设计——以青岛市高新区为例

　　青岛市已进入人口老龄化、高龄化快速发展的新阶段，2015年底，60岁以上老年人口数达161万，占总人口的20.6%，分别高出全国、全省平均水平4个、1个百分点，预计2020年青岛市60岁以上老年人口将达到193万人，女性老年人口数高于男性老年人口数。

　　截止2016年底，青岛市登记养老机构232家，床位3.97万张。养老总床位数6.2万张，千名老人拥有床位37张。养老机构及床位数严重短缺。同时，养老产品单一，缺乏多样性和服务弹性。

　　养老地产的投资战略分析

　　经过十余年的摸索，养老地产已逐渐摒弃早期“住宅+便民设施”的粗放开发理念，开发商不应再将养老地产简单的等同于环境区位优势明显和配套完备的商业住宅加以建设和出售。养老地产不仅是地产，更是一种根植于地产产品之中的服务理念。一个养老地产项目的战略定位应以“涉老服务”为出发点和圆心，向外发散产品类型、产品功能和产品供应商及运营商。对于项目所提供的涉老服务的界定，决定了一个养老地产项目的开发模式和盈利点；同时，也将帮助地产开发商选择恰当的资产管理及服务运营合作伙伴。

　　近些年，在养老地产行业不断地摸索中不难发现，纯住宅式的养老地产项目比例逐渐下降，很大程度上由于高昂的地价和开发、运营成本，拉长了养老住宅的投资回报周期，也使得投资回报率持续低迷。

　　为平衡盈亏、缩短投资回报周期，涉老机构应贯穿于整个养老地产的开发概念中，成为一个养老地产项目能够持续盈利的价值线索。在养老地产项目中有针对性的引入涉老机构，或是以涉老机构作为养老地产项目投资建设的主要内容，应该成为现阶段养老地产投资一个可供参考的战略方向。

　　无论是养老地产，还是养老社区，都不能独立于城市而存在，亦不能以一种单一功能体运行。这不仅是项目开发商持续盈利的诉求，更是一个城市发展对内生动力的渴望。“产城融合”的产业发展内涵和“生活因城市而美好”的区域发展理念，向养老地产提出了更高层次的内涵要求。“养老特色小镇”应该成为这种内涵要求的集中体现。