养老地产“成长”困局

　　2017年9月5日，一位老人从燕郊某养老院二期的宣传板走过。当时该养老院已经入住1600余位老人。养老产业这一概念在整个地产行业里并不算新潮，很早之前就有房企项目主打过“老年社区”的概念。不过，最近两年在国家政策支持下，养老地产又取得了较大规模的发展。开发商一方面视这一产业为蓝海，在鼓励之下“潜入”；可另一方面，又与长租公寓“千帆竞发”的趋势不同，在养老产业领域，房企表现堪称谨慎，甚至是踟蹰……

　　1 房企“摸着石头过河”

　　“房企做养老，不好做……”一位曾在北京某养老服务公司担任过项目负责人的从业者表示，养老地产有很大的潜力，但是也存在着相当多的问题。比如长期重资产运营带来的资金压力；比如人们养老观念的转变不及预期；再比如市场刚刚起步，竞争无序，缺乏成熟的商业模式等，这一系列问题都是阻滞房企规模发展的原因。国泰君安证券一份研究报告显示，目前养老市场上活跃的企业主要分为三类，一类是传统养老机构。一类是以险资为主的养老地产项目。而第三类才是以房企为主的养老地产项目。从目前的情况来看，市场上多数房企虽然表现出了进军养老产业的兴趣，但大多止步于尝试。仅有万科、远洋、保利、绿地等几家大型地产公司在这方面做出了规模化布局。目前万科已建立起三条养老产业产品线：偏重于照顾半自理老人的城市机构型产品“怡园”、持续照料型的“随园”以及社区嵌入型的“嘉园”。远洋也在2013年正式推出养老服务品牌椿萱茂，提供全生命周期的各层级服务，尤其是失智照护是椿萱茂的一大特色。而保利也推出和熹会、西塘越等纯养老项目。而一些企业，比如当代，则将其常青藤Wholelife全生命周期养老模式放在国际区域公司的框架下，希望通过国际运营，积累更多的养老产业运营经验。

　　对这些实力雄厚的房企来讲，布局养老地产也依然是在摸着石头过河。比如，北京万科品牌部门就向记者表示：“万科养老业务遵循的是小马过河式的实践，走一步，看清下一步，再走一步，如果发现是错的，马上就停下来、退回来。”万科集团高级副总裁、北京区域本部首席执行官刘肖把养老比作“万科的彼岸”——看得见河水的波涛汹涌，又看得到彼岸宽广的世界。刘肖说：“所以（养老）值得下闲棋赌一把。”他觉得，养老地产赌赢成为万亿市值企业的前景概率是很大的。“既不着急，又非常坚定，摸着石头过河。”这是刘肖的心态。