回报周期长，养老地产困局难解

　　全国老龄办发布的最新数据显示，全国60岁以上老年人口已达2.4亿。随着老龄化时代加速到来，沪上养老产业迎来爆发窗口期，多个大型养老项目次第投入运营。据了解，在众多涉足养老地产的企业中，大体上可分为三类：房企系，如万科、绿城等；保险（金融）系，如泰康、中国太平等；养老机构，如亲和源等。

　　行业分羹者众，各企业面临着怎样的发展机遇和行业痛点，又该如何平衡养老服务的公益性与企业经营的逐利性之间的关系？“这不是一个赚快钱的行业，也并非暴利行业，亲和源2008年对外运营至今已有十年时间。”亲和源集团有限公司董事长奚志勇向《中国经营报》记者介绍称，“公司一直致力于降低会员的养老成本，项目在开业七到八年后才实现盈利，目前的利润也并不高。”

　　多位受访行业观察人士对记者表示，目前以养老社区为代表的盈利性养老机构，市场走向并不十分明确，企业的盈利模式有待时间验证，大部分进入这一领域的企业仍处于探路阶段。

　　低利润长周期运转

　　“养老项目的回报周期比较长，项目入住率达到80%实现盈亏平衡。”初夏时节，位于上海浦东新区康桥镇秀沿路上的亲和源养老社区内，三五老人正在公寓楼下长廊内散步聊天。在亲和源集团4楼会议室内，奚志勇接受记者采访时提出：“养老项目的回报周期比较长，亲和源不以售卖房产为目的，项目入住率达到80%实现盈亏平衡。”

　　据介绍，上海亲和源老年公寓由15栋适老化建筑组成，其中包含12栋老年公寓及会所、餐厅、医院/护理院、度假酒店、各种活动空间等配套设施，目前已经入住约1600余名老人。入住时，老人可选择购买熟年、A、B三类会员卡。当前熟年卡和A卡售价固定，熟年卡178万元，A卡160万元，每年根据不同房型收取4.38~9.28万元不等的年费；B卡年费统一为4.8万元，根据不同房型设定78万元~128万元不等的卡费。

　　多年的运营经验是亲和源屹立行业的“法宝”。运营过程中，亲和源将国外俱乐部的理事会负责制引入养老社区，社区的产品服务标准由老人自己选出的理事会决定，另外还为每栋楼的老年住户提供生活、健康、快乐三大“秘书”。

　　不过此前数年，资金问题一直制约着亲和源的规模发展。2017年12月，经过第二次收购，宜华健康共耗资7亿元将亲和源100%的股权收入囊中。收购背后，亲和源看中的是“宜华系”的融资渠道。“目前资本已陆续进入这个行业，对养老产业的发展是很大利好。”奚志勇介绍道。

　　除了养老机构的深耕布局，记者采访中了解到，复星集团近年来也加大了对养老产业的投入。其中，星堡（上海）投资咨询有限公司（以下简称“星堡”）作为复星集团与美国峰堡投资集团共同建立的一家专业开发与运营养老社区的合资公司，旗下位于宝山区环镇南路上的星堡中环养老社区2013年5月正式开业，是星堡在上海的第一个持续照料退休社区（CCRC社区）。