聂梅生：发展养老REITs推动建立房地产长效机制

　　“十三五”时期是我国全面建成小康社会决胜阶段，也是我国老龄事业改革发展和养老体系建设的重要战略窗口期。我国可借鉴国际经验，通过降低土地成本、建设完整的资金链条、设置退出机制等途径，大力发展养老REITs，推动建立房地产长效机制。　　“十三五”时期是我国全面建成小康社会决胜阶段，也是我国老龄事业改革发展和养老体系建设的重要战略窗口期。积极发展养老产业，有利于增强老年人参与感、获得感和幸福感，实现全面建成小康社会，切实满足老年人生存发展需求。　　目前，我国的养老产业才刚起步，发展还处在初级阶段。无论是从商机角度还是老年人的需求，养老产业已经成为资本竞相追逐的新“风口”。中共中央国务院印发《“健康中国2030”规划纲要》（以下简称“规划纲要”）把健康推向一个新的高度，2018年中央一号文件也明确提出发展康养基地、养老等项目，2018年的政府工作报告也提出健康中国战略，为健康产业的发展提供了有力支持，也在新时期、新形势下，为养老产业的开发建设指明了方向。规划纲要规划了健康中国的战略目标和重要指标，其中预计我国医疗健康服务业总规模在2020年超过8万亿元，在2030年达到16万亿元。市场空间巨大，增速显著，为企业提供了非常良好的发展机遇和外部市场环境。在“租售并举”的政策指导下，国家今后出台的政策需要从土地供给、金融支持方面给予长租公寓政策支持。　　租购并举将成为我国房改的新形势、新阶段　　我国房地产改革发展自1998年开始到现在经历了20年的路程，其中有比较重要的几个阶段，第一阶段为1998年—2002年，在这个阶段，取消了过去的福利分房，取而代之的是要建立和完善以经济适用住房为主体的住房供应体系，商品化住房市场形成雏形，居民开始有意识地进入住房市场，但当时住房市场商品化发展还是十分缓慢的；第二阶段为2003年—2007年，在这个阶段，国内的商品化住房市场开始全面启动及房地产市场快速成长，尤其2004年针对土地挂牌制度的“831大限”一出来以后，土地制度的改革引起土地价格快速上涨，之后传导至整个房地产市场，同时也造就了一大批日后知名的房地产企业；第三阶段为从2008年到现在，这个阶段是中国房地产市场快速增长的繁荣时期。前期政府出台各种宽松和优惠政策令房价再次全面上涨，房地产的商品属性超过了居住属性，投机客的大量涌入以及各种影子银行的资金流入，共同造就了一个以投资为主导的市场。与此同时，政府通过保障房、公租房也在加大着住房保障力度，但房地产泡沫化问题逐渐暴露。目前已经进入了第四阶段，就是现在的“租购并举”阶段，笔者认为这个政策十分有必要，这是一个根本性的房改方向，牵扯到三个供给侧的改革，分别是土地、银根和财税的改革，有利于促进房地产发展的长效机制的建立。　　当下要实现租购并举的房地产长效机制改革，需要建立租房分配和补贴的机制，需要对于补贴对象做出精准定位，否则以目前住房租赁的体量，很难惠及所有人。这一次的房改需要市场与政策结合推动，需要市场在合理有效的政策机制下运行。现在的租购及养老产业金融还不健全，可以效仿美国等成熟市场引入房地产投资信托基金（REITs）类的权益性融资工具。总体而言，建立长效机制，但是可能很难在短期实现，需要进行一次根本性的房改。　　加大低成本土地供给，加快实现租赁行业的合理租金回报率。　　仲量联行在最新的一份关于长租公寓市场的研究报告中提到，目前在主要的一、二线城市，由于传统商品住宅用地价格较高，长租公寓的租金回报率不足2%，远低于融资成本。究其原因是房价经历了前一段的快速上涨，租金涨幅与房价不匹配，所以导致收益率快速下降，而国际惯例一般收益率应该在6%~7%，目前的租金收益率还差很多。　　积极培育租房市场，关键是提高租金的回报率，目前我国的租售比是国际通用数据的四倍，极度不合理。但是租金以及房价需要维持稳定，不能过快上涨，同时又要实现租购并举，所以长租公寓目前处于一个尴尬的境地，不符合资本市场一般的收益率要求。真正能够做出REITs的创业型长租运营商目前只有新派公寓一家，不具有普适性，不利于引入社会资本。　　在金融支持方面，长租公寓的发展需要通过以REITs为代表的权益类产品实现退出，否则长效机制的建设很难在短期实现，真正的并举又要涉及一次房改。所以还是需要建立一个长效机制。如果没有金融工具的支持、没有杠杆，是不能形成并举的，还要提高土地供给，支持农地入市。　　在土地供给方面，为实现合理的租金回报率，政府层面也在积极探索租赁用地的合理来源和利用模式。2018年9月，中共中央、国务院印发的《乡村振兴战略规划（2018—2022年）》（以下称《乡村规划》）公开发布，《乡村规划》中明确表示“鼓励村集体建设用地优先用于发展养老服务”。此外，2017年8月，国土资源部、住房城乡建设部发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，其中强调要“完善利用集体建设用地建设租赁住房规则，形成一批可复制、可推广的改革成果”。这是长租领域一个里程碑式的文件，为住房租赁的发展指明了前进的道路，具体的如何健全配套服务和制定完善监管体系还有待继续探索，将国家试点的集体用地项目逐一落地，能够在未来除去长租公寓之外，将养老公寓纳入其中，实现可复制、可推广。