中国养老地产现状

　　养老地产既有地产的商品属性，同样具有养老服务的准公共产品属性，在市场发展前期阶段，受政府法规和政策环境的导向影响较强。截至2017 年，涉及养老产业发展的政策法规超过100 项。近年来随着我国逐渐进入老龄化社会和养老产业地产的兴起，国家和各省市先后出台养老产业相关政策，仅2016 年就在20 项以上。各省市还相继颁布了政策的落实细则，不断完善我国养老产业的投资环境和产业扶持政策，以适应老年群体持续增长的养老需求。

　　通过对近 40家国内领先的养老地产开发商的全国近 150个项目的调研，绘制了优质养老地产项目的全国布局图。通过分析，我们可以看到目前我国养老地产主要分布在四个区域：京津冀经济圈、长三角经济圈、珠三角经济圈、川渝经济圈，形成 4个重要的养老地产集群，其他风景优美的宜老城市也有少量分布。

　　就服务而言，京津冀、长三角区域项目更为丰富，服务也更为多元化。就优质养老项目分布统计而言，京津冀以自持经营项目为主，珠三角项目以销售型项目为主，成渝为旅游养老项目为主。

　　这些优质养老项目中，约 50.5% 为体量小于 10 万平方米的项目，可见市场中仍是以中型养老地产项目为主，但也不乏建筑面积超过 150 平方米的大盘项目：如京津冀最大项目燕达国际健康城为 180 万平方米；长三角的绿地孝贤岛 300 万平方米；孝贤坊 200 万平方米；广西北海的世纪爱项目为 261 万平方米。

　　虽然养老地产市场多数为小体量项目，但是在市场总供应体量中，50.24%的来自于大体量项目（建筑面积大于 150万平方米的项目）的供应。小体量项目（建筑面积小于 10万平方米的项目）虽然数量上占多数，但是整体只供应了市场总体量的 5.14%。

　　通过对自持经营类养老地产项目的收费进行分析，高力国际了解到京津冀区域养老地产项目提供更为多样化的产品服务，与之对应的月均收费区间较广—从 2,850 元到 30,750 元。整体京津冀市场月平均收费为 8,000 元。相比于京津冀和其他区域，长三角区域的项目月平均收费空间相对较为集中，同时整体市场月平均收费居全国最高，达 8,300 元。川渝区域由于优质项目较少，市场产品较为单一且多数集中于旅游类养老地产项目，因此自持经营类收费水平也较其他集群偏低。

　　整体市场来看，空置率普遍较高，分别在35%-45% 之间。养老产业属于非快速消费型产业，需要有耐心的培育期。一般养老院入住率要达到 75%-85% 才能盈亏平衡。但是较高空置率并不意味着城市过度建设或者供给过剩。因为整个养老产业还处于早期阶段，从消费市场来说，中国养老市场还未培养成熟的消费观念，多数人还没有对养老产业，比如照护式养老模式，形成有效的认知，由此很大一部分消费潜力还并未传导到养老市场。从供给的角度，当前运营商和养老地产开发商，针对中国市场都还在摸索阶段，通过借鉴国外成熟养老产业经验，希望可以落地中国。但是中国无论在经济、文化还是消费结构以及社会支付能力方面都和发达国家的养老市场有很大不同。因此在一定程度上，在对中国养老产业消费习惯的判断以及养老地产的开发运营模式上，很多项目并未能有很好的把控，这也是一些项目出现入住率不高和后续服务无法实施等情况出现的原因之一。但是就目前而言，我们很难就由此认为存在过度建设现象，我们更倾向于认为是早期市场阶段的规律，即很多产业的发展都会经历这样的生命周期阶段，是在早期兴起阶段的摸索和试错中逐渐成长发展起来的。