养老地产项目如何进行策划?

　　养老地产策划是贯穿养老地产项目开发整个过程的一项极为重要的工作。从广义来说，养老地产策划主要包括:项目的前期定位策划(即养老地产开发项目的可行性研究，包括市场调研，项目定位，项目的经济效益分析等)、项目的整合推广策划(包括项目的VI设计，项目推广期、促销期、强销期、收盘期投放多种媒体的广告方案设计和各种促销活动的策划方案等等)、项目的销售招商策划(包括售楼人员培训，销售手册的编制，分阶段销售价格的确定等，项目的商业部分还要进行业态定位策划和招商策划)等。

 

　　一、市场调研

 

　　前期策划阶段要开展大量调研工作，大量的具体工作集中在“调”方面，而“研”却是核心成果。为了给后面规划设计工作铺平道路，在调研阶段应该从市场研究(专业公司或自有部门)、产品研究(综合性的开发部门与概预算部门)等两个方面进行。因此，项目公司、投资单位、营销单位、运营单位四位一体亲自参与市场调研，在对当地市场有深刻理解的基础上，为项目定位提供精准的一手资料和数据。

 

　　(1)研究市场容量及城市发展:城区人口有多少，老年人口数量与结构、消费能力如何，研究周边区域同类型项目的开发与运营状况，是否有辐射影响市场，市场属于刚性需求、半刚性需求还是轻刚性需求，城市主轴、新区或行政部门往哪个方向发展等。

 

　　(2)研究市场价格:周边区域以“养生、养老、健康”为主题的项目销售价格如何，不同产品价格差异;要选择最好的、有一定规模的竞品进行调研。除意向地块所在区域外，还应增加其他同类型城市同类型产品的价格研究，以及当地高品质楼盘销售价格如何，不同产品、不同景观、不同户型/面积的价格差异，了解背后的真实价格。若带装修销售，要了解竞品的真实装修成本，客户接受程度如何;可以卖多少钱、成本如何。

 

　　(3)研究客户群体:城市中老年人群有什么样的养老服务需求，养老观念如何，接受社会化养老服务的意愿度如何，存款如何，有影响力、有钱人有多少，在哪里，怎样的人才会来购买我们的产品，是否能够倾销。

 

　　二、产品与客户研究

 

　　(1)研究竞争对手的产品:研究当地竞争对手规划什么产品，各类产品比例如何，去化情况如何--特别是销售好、运营平稳的项目。

 

　　(2)研究客户对产品的需求:研究目标客户对养老地产有什么需求，包括建筑风格、面积段、间隔、使用功能、适老化细节、无障碍设计等，是否存在哪些忌讳，当地有什么特别的地方规定。