养老的项目怎么盈利 从挣地产钱到挣运营钱

　　养老项目水很深，前几年主要靠土地差价，挣的是地产钱;真正做养老挣的是运营钱，运营水平差点基本就是白干。

　　投资开发养老项目的八大误区：

　　其实养老市场是一个地域性很强的市场，这是有几个方面的原因决定的。首先是老人的行动范围有限，不可能有特别大的行动范围。然后是受到医保的限制，异地养老并不方便。另外，老人需要子女过来探视，如果距离太远不方便子女探视，老人会有一种被抛弃的感觉。这个探视的交通距离，不能超过1个小时的公交车程。最后，老人的朋友圈子不在这里，离的太远的项目老人没有玩伴，会很孤单。

　　60岁以上的老人群体并不是真正有需求的养老客户，80岁以上的老人才是真正有需求的客户。这个认识非常重要。但是我们现在从所有的公开媒体上面都只能获得60岁或者最多65岁群体的统计数据，对于该城市、该地区80岁以上老人到底有多少人，所知甚少(这个数据哪里可以知道呢?区民政局老龄办或者社会福利科)。

　　养老的客户实际上都是高龄群体，养老公寓的客户是七十五岁以上群体，养老院的客户是八十岁以上的群体。你只有知道真正的自己的用户是谁你才会针对他们的需求和身体状态，设计合适的配套设施和建筑形式。否则就是需求错位。需求错位是我看到的养老项目失败的第一原因。

　　盈利模式是由开发模式决定的。先来看一下养老地产项目有哪几种开发模式：养老的第一种开发模式是混合社区的模式。这种模式当中项目的规模相对比较大，可以通过销售产权性住宅的方式进行回现。但是在项目当中需要有两到三万平米作为真正持有经营的养老项目。

　　养老的第二种开发模式是真正的做持有型养老机构的模式，就是有护理楼+自理楼的组合。在这种开发模式下他的主要盈利方式是：主营业务收入+非主营业务收入+模式复制收入。

　　其中主营业务收入的帐可以算得清楚，无外乎是押金+月费，或者是会员费+月费的模式。非主营业务收入不是特别容易算清楚，这和未来的经营方式有直接的关系。模式复制获得的收入也不是特别容易算得清楚，这个收入在经营前期是没有的(头3年)，只有在项目成熟运作之后才可以出现，而且是越到后面收入越高。

　　养老的高端与房地产项目的高端是两个概念。房地产的高端基本上是看地段价值+硬件价值+外部配套价值。养老的高端实际上看两个方面，第一个是医护比，第二个是配套比。养老的高端并不是看硬件的高档与否，而是看专业人员的配置以及服务能力的配置，还有就是配套功能设施和空间占的比例。如果不理解养老“高端”的真正的内涵，仅仅是把重点放在的硬件的打造上，就是误入歧途。