脱离了“养老”属性的养老地产如何“解局”?

　　“陕西省秦岭南麓400亩康养项目变别墅群，官方认定系违建已实施拆除。”一则新闻再度掀起业内对养老地产的关注。

　　“银发经济”时代到来，无论房产巨头还是中小房企，纷纷抢滩登陆养老地产。然而，火热的市场背后，不少项目因为难以长期维系配套的医疗、护理服务，脱离了“养老”的属性，建成的项目空置率高，沦为了“变相卖房”。业内专家认为，要突破这一困境，需要解决资金的“痛点”，在资本市场创新方面找到大量“长钱”，匹配低收益率的产业特性；同时，应当通过盘活国有企业老旧物业等存量资产等方式，找到便宜的物业资产，吸引更多资源和资金。

　　京津冀养老地产空置率超40%

　　据媒体报道，陕西省汉中市南郑区一地产企业打着养老项目幌子，在秦岭南麓400亩山地上建别墅区。汉中市南郑区人民政府新闻办公室发布的最新通报称，按照市区工作部署，依据相关法律法规，对益丰国际项目中已认定的违法建筑依法实施拆除。

　　实际上，不仅是“益丰国际颐养中心”这类彻底“变脸”的项目，近年来不少新建养老项目仅仅是将“养老”作为噱头和摆设，并没有跟进实际配套的养老设施或服务。业内人士分析认为，养老地产的实质是“卖服务”，不仅需要持续投入配套设施和人力物力，而且资金回笼过程相对漫长。开发企业迫于回笼资金的压力，卖房之后，应有的养老服务保障却成了“空谈”。

　　机构数据显示，在资本助力下，养老产业蓬勃发展，但是由于经营不善，养老地产空置率较高。自持经营类养老地产平均空置率一般达到35%以上，其中，川渝地区空置率最高，达到47.5%。京津冀和长三角养老地产空置率超40%，分别为40.55%、43.10%。珠三角略低，养老地产空置率达到36.87%。

　　究其原因，主要是配套的医疗服务难以保障。需求端来看，根据全国老龄办的预测，2020年中国将有4200万失能老人和2900万80岁以上的高龄老人，合计占总老龄人口30%以上；供给端来看，依据卫健委数据，截至2017年7月，全国共有医养结合机构5814家，约仅占总养老机构数4%，且大部分是公立机构，民营机构占比少，医养结合是养老发展的必然趋势。

　　以“养老”为噱头拿地开发商变相卖房

　　根据国家统计局的数据显示，2018年我国人口从年龄构成来看，60周岁及以上的人口为2.5亿，占总人口的比重为17.9%，其中65周岁及以上的人口为1.6亿，占总