未来20年，人口红利属于养老地产

　　上两篇文章我们说到，由于农村人口向城镇的转移导致农村正在快速消失，而这种消失的趋势不会改变，未来20年，中国大部分农村都将消失，只会剩下一小部分，紧邻大城市的周边乡村，或者已经融入城市里面远郊农村。振兴乡村，不是振兴全部，而是振兴这一部分。一方面是农村大量消失，导致前面20年大量农村人口流入城市的人口红利逐渐消失，另一方面则是全国性的越来越严重的人口老龄化，所以很多人对未来20年的楼市非常悲观，认为一二线城市房价已经过高，在失去人口红利和人口老龄化两面夹击之下难以为继，甚至连万科都觉得房地产的黄金时代已经过去，接下来的是白银时代。实际上，已经获得大部分人认同的观点之一是：房价上涨的根本原因是货币的贬值。过去20年，货币增发了多少我不想去统计，但是我想大家应该还能记得住的是，20年前的工资只有几百块，现在随便哪个地方的最低工资标准都几千块了，2017年北京平均工资都快1万块了（官方统计）。老师告诉我们，科技的发展提高了生产力，降低了生产成本，是可以降低物价的。但是20年前2毛钱的包子现在也要1.5元了。货币增发的速度远超生产力提升的速度。按照这个速度下去，一个包子迟早要涨到10块钱1个的。货币增发，物价飞涨，房子作为可投资产品，价格自然要上涨的比包子更快。但是房子又不是个普通标准商品，它的价格因素可以有很多，非常复杂，但是也可以非常简单。北京的包子或许会比哈尔滨的贵一些，但是顶多就是北京卖1块5，哈尔滨卖1块钱而已，但是北京的房价是好多好多倍了。如果再看农村，许多农村白送都不会有人去住。

　　为什么北京上海深圳的房价那么贵，但是农村的房子却没人要？我们可能会分析出很多原因，比如一线城市有更多的工作机会，更好的教育条件，更好的医疗条件，更多的灯红酒绿。康老师总结了他多年投资经验，得出了房价的5大支柱：交通、教育、医疗、产业、商业。用通俗的话来说就是，那些离高铁站、火车站更近，有更多更好的学校、医院，有更多工作机会、发展机会，有更便利的生活条件的地方，房价就会高。所以康老师在不断研究各项政策，挖掘那些目前5大支柱尚未完善，但是未来不久之后会快速完善的地方，这些地方因为现在缺少5大支柱所以价格很低，价值被低估，而未来在这5大支柱完善之后，价格就会快速上涨，给投资者带来丰厚的收益。这就是康老师所说的价值洼地。实际上，归根结底，房价最根本的支撑点是人口。有更多更好的学校、医院、创业就业机会、享受娱乐设施等等，最终的结果都是吸引了更多的人口加入，人口基数庞大了，物价、房租、房价都会涨的比其它地方快。也就是说，一线城市之所以在过去的20年里涨的比别的地方快，是因为一线城市流入了更多的人口。所以，如果再简单一点说，那么投资房产，就是要投资未来人口流入更多的地方。