养老地产行业经营步履维艰，行业搭上“共享风”或能突围

　　曾经红极一时的养老地产日前被称“已偏离路径”，大部分只是制造卖点，本质与传统普通住宅无异，小部分“真正”的养老地产也因回报率低、服务费高，恶性循环导致经营步履维艰。看起来需求全面爆发的养老地产行业发展为何“雷声大、雨点小”？业内人士认为，房地产行业自身未能成功转型，只有社区服务行业发展成熟，养老地产才能走向盈利。不过2018年新兴的“共有产权养老”为养老产业的发展开拓了一个新思路，乘上“共享风”的养老地产能否突围？

　　养老地产是房地产和养老服务的有机结合体，不但能满足老年人的居住需要，更重要的是可以为老年人提供餐饮娱乐、医疗护理、生活休闲、金融保险等方面的相关产品和服务。据第六次全国人口普查显示,我国60岁及以上老年人口已达1.78亿人,占总人口的13.26%,而城乡失能和半失能老年人约3300万人,占老年人口总数的19%。记者了解到，在2005年前后就已经有房企进入到养老地产这个领域，不过最初的养老地产都是以销售为主，在小区的设计上会初步考虑到满足老年人的基础需求，配备了老年活动中心、医疗设施、老年食堂等。广州及珠三角周边也有类似案例，如清远某楼盘的部分别墅、洋房就是打着养老的旗号，花都和增城的不少楼盘都曾推出“廉价养老”“享受青山绿水”的宣传口号。

　　千人以下的养老院盈利难

　　房天下广州二手房高级分析师李超称，从全国范围内看，地产企业进入的方式主要有三种：一是直接选择建立养老小镇或社区，自建周边配套，部分引入养老设备；二是在医疗配套、商业发达等地段开发物业，之后利用周边医疗配套设施作为宣传噱头，部分以养老公寓形式出现；三是与保险公司合作，以理财和人保为切入点建立联动的房产服务，如住房以保险形式购买，回赠高额保单。然而，曾经吸引无数房地产企业投身其中的养老地产行业却并未如预期般“吸金”。李超认为，这种养老地产实际基本与正常住宅没有区别，只不过宣传侧重点以及小区规划上有些不同：“如果从区内配套运营商看，自建服务社区一般已将成本附加在置业成本中，并不存在回本周期长的问题，只是养老社区运营目前还没有特别成功的案例和盈利模式，主要还是合作的医疗、养护单位为主，但这些都非自持。”

　　安居客首席分析师张波认为，出售模式的养老地产收益模式和普通住宅地产开发并无不同，而会员制的则存在明显差别：“会员制一般是前期收取高额会费，然后根据所住房型每年缴纳管理费，这部分则成为养老产业的主要收入。”他研究发现，这类型的养老地产的确存在回报率偏低问题，一方面优质的养老地产收费昂贵，月均数万元的服务费也不鲜见，让很多老人望而却步；另一方面高企的维护运营成本导致服务费只能居高不下，两者之间的恶性循环导致不少养老地产步履维艰。李超称，养老院形式的会员制或普通养老社区的整体回报率并不算低，但千人以下床位的养老院盈利较难。