银发浪潮下养老地产的成长困局

　　如今房企纷纷开展养老业务，其中万科涵盖了三大类型的养老产品，现已有近两百个项目，但国内养老地产面临着资金压力、产品定位不合理等问题，尚未寻找到最佳的盈利模式和开发模式。

　　1、国内养老地产的发展现状

　　（1）我国老龄化速度加快

　　据国家统计局数据显示，截至2017年末，65岁及以上的人口达到1.58亿，约占总人口的11.4%。从2012-2017年数据来看，老龄化人口持续攀升，预计到2050年，中国将到达老龄化峰值，60岁以上的老年人将达到4.4亿。

　　据调查显示，我国老年人口约占世界老年人口总数的?20%，人口老龄化年均增长率约为总人口增长率的?5?倍，人口出生率远远低于老年人口比率。2012年到2017年，全国65岁以上的老年人由1.27亿增加到1.58亿，老年人口的比重由9.39%增至11.4%。

　　如此巨大的老年人口增长速度和增长质量让我国较其他国家提前进入了老龄化社会，养老机构的供需不平衡，为养老产业的发展提供了空间，同时也为企业带来了新的盈利点。2017年养老行业市场规模为2.5万亿元，2012-2017年平均增速达26.91%，预计到2021年市场规模将达到6.5万亿元。因此，众多房企开始转型，将目光投向了养老地产。加之2016年虽然房市大涨，销售速度与去库存快速增长，但自2017年初国家发布限购限贷令后，楼市逐渐呈现出冰火两重天状态。面对严峻的政策调控、巨大的资金和库存压力，单一的住宅模式显然无法成为房企唯一的利润驱动力。因此，推动地产业务多元化势在必行，而养老地产是其中一个重要的发展方向。

　　（2）政策促使养老产业有序发展

　　随着老龄化速度加快，国家对于养老产业的政策支持力度加大。据观点指数的不完全统计，2016年共出台了19条养老相关政策，2017年至今制定发布了十余条养老相关政策，其中6条为财政支持政策。

　　2017年3月6日国务院发布的《“十三五”国家老龄事业发展和养老体系建设规划》提出以居家为基础、社区为依托、机构为补充、医养相结合的养老服务体系的主基调仍是未来发展重点。另外，智慧养老等方面也是未来发展的侧重点。随着一系列政策的落地，养老产业市场发生了变化，如万科集团开展了医疗业务，并发展社区嵌入式养老中心，复星的养老项目融入了机器人等智能化设施；养老产业的类型和融资手段也日趋创新，2017年12月12日，全国首家共有产权养老住房——恭和家园正式推出，养老产业基金、养老地产REITs等创新金融模式纷纷开展，促使了养老产业市场的多样化发展。

　　2、国内养老地产概述