当前我国养老地产市场竞争格局分析

　　由于我国人口老龄化程度的不断加剧，使得养老地产的需求急速上升。目前国内主要养老模式分为三种，即居家养老、社区养老、和机构养老。由于受传统文化影响，中国养老模式以居家养老为主，社区养老和机构养老在欧美发达国家比较普遍。

图表：主要养老模式的特点及分布

　　我国基本确立了“居家、社区、机构养老”的格局，其结构为“9073”。90%的老年人在家中接受养老服务，7%为社区短期托养，3%为机构养老。居家养老模式占比过高，发展不够平衡。

　　图表：中国9037的养老产业结构(单位：%)

　　这意味着至少3%的老年人口对养老公寓存在需求，而我国老年人口规模庞大，且仍在持续增长当中，未来潜在需求非常可观。但是，现在的养老机构和配套设施都较为落后，而老年人的消费能力却在不断上升，二者的不匹配导致养老公寓的供给仍然不足。

　　养老地产项目空置率最高，不同养老机构差别巨大

　　根据对全国近150个项目的调研可知，京津冀经济圈、长三角经济圈、珠三角经济圈、川渝经济圈形成4个重要的养老地产集群区域，其余区域少有项目布局。此外，在上述4大养老地产集群地中，川渝地区养老地产项目空置率最高，达到47.50%;京津冀、长三角空置率也超过40%，珠三角最低也有36.87%。在一些服务优质，口碑良好的养老机构一床难求，但绝大多数养老机构空置率都较高。

图表：全国4大养老地产集群地平均空置率统计情况(单位：%)

　　2018年国家市场监督管理局出台《养老机构等级划分标准》中，规定最高等级五级养老院入住率不得低于50%，这也间接说明床位空缺问题的严重。究其原因归根到底都是服务质量，专业化水平低所致，未来龙头整合空间巨大。

　　养老服务竞争主体代表，三大阵营参与角逐

　　养老地产成为养老产业重要组成部分之一。目前，我国的养老地产的主要形式有养老院、老年公寓和养老社区等，参与建设运营的主要包括传统养老机构、房地产商和保险机构三大阵营。其中，房地产商和保险机构进入养老地产行业时间较晚，但凭着自身经验及资金实力，已成为养老地产行业的重要参与者。截至