老龄地产:郊区VS市区

2021-04-29 11:21 来源:中国经营报 浏览:
老龄群体在数量上日益增多和对适老化居住环境的切实需求,催生了企业对老龄地产的关注和投资热情。群雄逐鹿者中,既有万科、绿城、保利、远洋等房地产开发商,也有中国人寿、

  老龄群体在数量上日益增多和对适老化居住环境的切实需求,催生了企业对老龄地产的关注和投资热情。群雄逐鹿者中,既有万科、绿城、保利、远洋等房地产开发商,也有中国人寿、中国平安、泰康人寿等保险机构,还有中信国安、同仁堂、北控集团等综合性集团。同时,一些国外机构也看好中国市场,纷纷在国内投棋布子,如欧洲最大的养老康复集团——法国欧葆庭集团在南京落地的欧葆庭仙林国际颐养中心,澳大利亚养老社区领域最大业主、运营方和开发商——联实集团在上海落地的逸浦荟养老社区项目。

  观察这些企业所布局的老龄地产项目,有一个比较普遍的现象,就是郊区选址、规模建设。

  先说郊区选址。与市区相比,郊区一方面相对地价较低,还可以成百上千亩地征地;另一方面环境更好,空气清新、自然环境优美,具有天然的健康养老概念。因此,老龄地产更多地落地郊区,是非常容易理解的。

  再说规模建设。与市区相比,郊区周边配套较差,医疗、购物资源缺乏,更别提城市里遍布的文化教育资源了。为此,企业往往就会选择规模化运作,自主或联合建设相应的配套设施,特别是针对老龄群体最为关心的看病、购物、运动休闲等日常需求,自建或引入医院、商超、文化体育场馆等。

  理论上,老龄地产项目的这种选择是一种多赢的做法。对地方来说,项目的规模化可以带动当地整体发展。对企业来说,项目的投入成本降低、盈利模式增多。对个人来说,以交通不便和等待项目成熟为代价,可以换取更加低廉的费用。并且,国外这样的老龄地产项目也非常多。

  但在国内的实践中,这样的项目模式带来了种种问题。对地方来说,企业不是政府,难以有中长期的系统规划能力和持续建设能力。对企业来说,项目的投入成本减少了,总体成本却大幅提高了;企业盈利模式增多,要求具备多种运营能力。市场上成功的模式确实很多,可失败的教训更多。尤其是中国当前正处于边备边老、边富边老的阶段,老龄服务等相关产业还都处于刚刚起步的阶段,对需求、供给的研究还在摸索当中,并没有形成清晰的产业模式。对个人来说,企业的风险无疑加剧了个人的风险。企业一旦发生问题,个人将遇到一系列生活困难。并且,郊区交通不便的天然劣势还将放大这种困难。

  面对这些问题,大企业凭借雄厚的资金实力,还可以维持和推动项目的向前进展。而中小企业甚至是已经有一定规模的企业因为前期投入较少、后期产出预期较高,极易入“坑”,遭遇融资难、运营难等各种困境。

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