与传统的养老院以床为单位、集体居住、提供简单生活照料和护理服务不同，养老社区通过为老年人提供独立生活、协助生活、专业护理、记忆照护的居住设施和高品质服务，使老年人在健康状况和自理能力变化时，依然可以在熟悉的环境中继续居住并获得相应的照护服务，且在社区中有归属感、认同感，与社区形成共建共享的社区文化。

说起养老社区，不得不提到开发商。

近两年来，住宅市场的增长天花板让房企愈发坚定多元化布局。房企也正逐渐转型城市配套服务商，“银发经济”促使房企将养老视为多元化业务中的重要一环。

​据不完全统计，全国已有百余家地产商进军养老地产领域，万科、龙湖、招商蛇口、恒大等众多龙头房企踊跃入场，于是规模各异、花样迭出的养老社区如雨后春笋般破土而出。

从近十年的行业历程与实践案例来看，作为房地产的一个细分领域，养老社区有着与传统住宅地产截然不同的玩法，养老社区既带有传统房地产开发的操作模式与路径依赖，也融入了纷繁复杂、精耕细作的运营服务基因。

如果说开发是1，运营是0，那么这两个因素在养老社区里就不是简单地加法关系，而是乘法关系。从这个角度来讲，要想玩转养老社区，“开发线”与“运营线”必须并行铺设，基底等高，只有这样，养老社区这列“火车”方能不脱轨。

回到主题：为什么我们说规模和服务能够决定养老社区的生死存亡？因为，在“开发线”里，规模是一个核心指标，它涉及投资强度、管理幅度和投资收益水平；在“运营线”里，服务是其核心指标，它涉及运营成本、品牌、入住率等。

接下来，我们具体说一说，一个养老社区要想成功，该如何控制规模、如何建立服务体系。

如何控制规模？

这里的“规模”，不仅指用地规模，也指人口规模和用地规模。接下来我们就从这三个方面来阐明养老社区如何做好规模控制。

（一）用地规模的控制

养老社区的尺度及用地规模受老年人感知能力、活动能力范围及城市路网间距的影响。

1.老年人感知能力对用地尺度的影响

由于老年人身体机能下降，心理认知范围也在不断缩小，因此养老社区规划建设中应避免尺度超过老年人认知范围。根据生理学家研究，人的视力能力在超过130m～140m就无法分辨其他人的轮廓、衣服、年龄、性别等，故学者认为130m～140m的尺度是适宜交往的。此结论对控制养老社区尺度和用地规模同样具有重要指导意义。