“以房养老”能敌房价红利吗?

2021-04-27 16:51 来源: 浏览:
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三言堂

■沈彬

国务院日前公布《关于加快发展养老服务业的若干意见》。《意见》明确了“以房养老”制度。老年人将名下房产抵押给金融机构,可定期获取养老金直到去世,具体操作办法和实施计划有望明年一季度出台。

首先,近年来,关于养老金盘子不足的传言久久不散,前不久刚有清华大学教授杨燕绥提出50岁退休、65岁以后领取退休金的言论出台,现在“以房养房”政策的明确推出,坐实了人们对于将来养老金替代率的担忧:将来社保部门发的养老金,还能让我们过上起码体面的生活吗?

当然从欧美老龄化社会的发展来看,仅仅社会养老金的确不足以安度晚年,美国的“以房养老”已然相当成熟,这会成为我国的下一站吗?这里面恐怕还有很多关节。

像香港这么发达,同样也是老龄化严重的城市,也不过是在2011年才开始试点“逆按遏”。香港政府通过香港按揭证券有限公司(HKMC)推出安老按揭试验,60岁以上老人可按自己的非按揭自住物业抵押给银行,每月获得一笔固定收入。这笔收入是与老人年龄成正比的。比如,100万港元的物业,60岁老人逆按揭,可获得2500港元;70岁老人可得3500港元。在老人过世之后,银行出售房产的钱款,在补偿贷款之后的剩余交给老人家属。

这个对香港来说也算不得“成熟”的方案,如果放在内地问题就更严重:一是每月收入过少,100万元的物业本身就可以租两三千元,为什么要抵押给银行?直接租的话,既可以拿到钱,又可以保住房子;二是如果遭遇疾病等变故,逆按揭无法大额兑现,等于大额资产做成有限的年金了。不要以为老爷子、老奶奶不会算年金现值什么的,这种方案是否合算,市场会帮老人做出精算。

我见过不少中国老人的“以房养老”方案,比逆按揭更实用,就是老人把市中心的房子换到郊区,把大房换小房,房子还是自己的,凭空就能套出近100万元的现金,怎么也比“倒按揭”每月3000元、拿15年来得合算。

概括地说,“以房养老”对当下中国水土不服的地方有几点:一是我国处于高速城市化过程中,大城市飙升房价产生的红利,远高于“倒按揭”的收益,老人或租或卖,或以遗赠房子为条件实施抚养协议,都比“以房养老”合算。这个大局势如果看不到,照搬美国的所谓“成熟经验”是没有意义的,美国房价有像我们这么涨吗?

其二,以房养老会遭遇中国土地使用70年大限的法律问题;实际上,目前银行连20年以上的房子都不肯办按揭,有什么理由相信银行会“倒按揭”老人手中更老的房子?

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