傅蔚冈：不必妖魔化“以房养老”

尽管在国务院《意见》中“开展老年人住房反向抵押试点”只是短短一句，但还是被媒体解读为政府在大力推进“以房养老”，甚至有人质疑此举是为政府的养老责任卸责。如果仔细通读《意见》，就会发现这并非政府本意，《意见》明确指出养老保障要“以政府为主导，发挥社会力量作用，着力保障特殊困难老年人的需求，确保人人享有基本养老服务。”相反，反向抵押养老保险是在“完善投融资政策”这一段落中出现，换句话说，这只是“发挥社会力量”的表现形式，以房养老不可能成为养老的主要形式。

当然，在中国推行反向按揭贷款也会面临很多问题，首先是来自法律上的，房产所在的土地只有70年使用权；其次，房主与金融机构在死亡年龄、利率和房价走势等不确定因素上如何平衡。但尽管如此，当下推进“反向按揭”还是一件值得大书特书的标志性事件，其重要性丝毫不亚于当年住房按揭贷款的推出。以房养老是“金融与好的社会”的生动体现，当然，前提是我们能够控制好其中的风险。

近日，国务院下发《关于加快发展养老服务业的若干意见》(以下简称《意见》)，其中提到金融机构将试点“老年人住房反向抵押养老保险”。据媒体报道，相关具体操作办法和实施计划，将在明年一季度出台。

对大部分公众而言，买房按揭已颇为熟悉，但何为“住房反向抵押养老保险”还是一头雾水。住房反向抵押贷款是指已经拥有房屋产权的老年人将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构，相应的金融机构对借款人的年龄、预计寿命、房屋现值、未来增值、折损情况及借款人去世时房产的价值进行综合评估后，按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息，并按人的平均寿命计算，将其房屋的价值化整为零，分摊到预期寿命年限中去，按月或年支付现金给借款人，一直延续到借款人去世。它使得投保人终生可以提前支用该房屋的销售款。

反向按揭是相对于传统的“正向按揭”而言的，正向按揭的借款人贷款余额不断降低、房屋权益不断增加，而反向按揭的借款人贷款余额不断增加、房屋权益不断下降。反向抵押养老保险起源于欧洲，十多年前在美国和日本有快速发展。有专家估计，在中国反向按揭市场空间在千亿元级别：中国住宅房地产市场存量规模约为100万亿元。2010年，中国大约1.69亿60岁以上老年人口，占总人口的比重为13%。美国目前的情况是在合格的潜在人群中，大约有2%-3%的家庭选择了反向按揭。假设中国的合格人群比例为1%，那么这一市场的规模是1300亿元。