黄长乐：美国“以房养老”的可鉴之处

中国将展开“住房反向抵押贷款”全面试点，但消息一出民间的反弹声音很大，有人提出卖房养老好，也有人认为以房租养老佳。民政部出来说明，，“以房养老”只是通过完善投融资政策促进养老服务的举措之一，而且是试点性举措，希望社会及媒体对国务院有关意见全面理解，勿以偏概全。

“”本身是一个金融产品，用在老年人身上就成了。如果说美国采取以房养老可供中国借鉴，有几个前提应当注意。第一，推行以房养老的目的不应是要用获得的资金去填政府养老金亏空的窟窿，如果是这样的目的，最终的结果或许演变成榨干老人的最后一滴血。第二，以房养老的结果应是增加老人的收入或是减少老人的居住成本，使老人的晚年生活过得更舒适。第三，政府要严格监控金融机构的运作，避免在以房养老上出现损害老年人利益的情形发生。第四，以房养老只是老人养老的一个辅助手段，老人所享受的养老福利不能因实施以房养老而受到影响。

2012年，美国退休老人平均从政府领取的养老金为1230美元，夫妇金额在2500美元左右，这是老人晚年生活的基本保障。但如果要想退休后生活质量水平不变或不大变，光靠政府的养老金是不够的。因此企业和个人共同出资的401K退休金计划就成了养老的重要组成部分。

美国实施“住房反向抵押贷款”的成效并不算好，因为将高额的住房抵押，实际上是不如将房子卖了获得现金更令人容易接受。另一方面，一些美国人在退休后将原有的大房子买掉，然后到一些物价较低的地区买个小一点房子居住，这样中间的差价就成了养老的资本。然后老人会用新买的价格较低的住房申请反向抵押贷款，以取得最大幅度的获益。对于老人的这种做法，政府是欢迎的，同时也要为老人排忧解难。因为在操作过程中，政府发现老人买新房时要交一次购屋手续费，这种费用还不低。而在获得反向抵押贷款时还要交手续费，这等于又扒了一层皮。所以2008年，美国国会制定的“住房和经济复苏法”中对老人购买新房时申请反向抵押贷款作出新规定：申请者只要有能力支付房价和贷款额之间的差价以及手续费，就可以获得住房反向抵押贷款。该法已从2009年开始实施。

这是什么意思呢?下面用具体的例子来说明一下。一名72岁的老人卖掉位于洛杉矶价值50万美元的房子，老人将25万美元赠送给儿子，25万美元用于养老。这位老人然后搬到附近一个房价较低的社区，购买了一幢价值20万美元的住宅。这时老人有两种选择，一是用自己的现金买房，二是申请反向贷款。按照新的法律，老人在买新房时可直接申请反向贷款。根据老人的年龄、住房价值，20万美元的住房可得到的反向贷款额为13万4000美元，老人只需交纳6万6000美元的头款和手续费就可以拥有这座住宅并可一直住到过世。